전세금반환보증보험 요건 강화 | HUG HF 전세보증보험 가입요건 비교 정리

2023년 5월부터 전세금 반환 보증의 가입조건이 강화되었습니다.

다수의 매체에서 보도된 바와 같이 올해(2023년) 부동산 가격 하락, 깡통전세 등의 이유로 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하여 보증기관에 지급을 보증 실행(지급)을 요구한 건수가 역대 최다를 기록했습니다.

이에 감독기관에서 대책을 마련함과 동시에 반환 보증의 요건도 강화하여 2023년 5년부터 변경된 기준이 적용됩니다.

 

전세금반환보증보험의 종류 및 특징

전세금반환보증보험은 보증기관(회사)에 따라 3가지 종류가 있습니다.

• 주택도시보증공사(HUG) : 전세보증금반환보증
• 한국주택금융공사(HF) : 전세지킴보증
• 서울보증보험(SGI) : 전세금보장신용보험

각 기관별로 보증상품의 이름이 약간씩 다르며, 보증 내용도 다릅니다. 특징을 비교하면 다음과 같습니다.

	HUG 주택도시보증공사	HF 한국주택금융공사	SGI 서울보증보험
대상 주택	아파트, 오피스텔, 다세대, 다가구, 연립, 단독주택
보증 상한	수도권 : 7억 지방 : 5억	수도권 : 7억 지방 : 5억	아파트 : 무제한 아파트 外 주택 : 10억
보증료	연 0.122~0.128%	연 0.02~0.04%	아파트 : 연 0.183% 아파트 外 : 연 0.208%
특징	가장 많이 가입	보증료 가장 저렴	보증 한도 제일 높음

※ 수도권은 서울, 경기, 인천

각 보증보험 가입은 ① 주민등록 전입 ② 확정일자 ③ 공인중개사를 통한 계약의 3가지가 필수적으로 요구됩니다.

전세금반환보증 업무를 가장 먼저 시작한 주택도시보증공사(HUG)의 보증상품이 점유율 90% 이상으로 압도적이고 한국주택금융공사(HF)는 2020년부터 전세반환보증 업무를 시작하여 시행 기간이 오래되지 않았으나 HUG와 거의 유사한 보증 내용임에도 저렴한 보증료로 호응을 얻기 시작했습니다.

서울보증보험의 반환보증은 전세금반환보증 중 가장 보증 한도가 높아 전세금이 큰 경우에 찾게 되나, 타 보증보험 대비 보증료가 비싸고 보증료율이 반환보증금(전세금)의 일정 비율(0.183% 또는 0.208%)로 책정되기 때문에 보험료를 계산 해놓고 보면 헉!! 하는 경우가 많습니다.

 

전세금반환보증 조건의 변경사항(공통)

이번에 전세금반환보증의 조건을 변경한 곳은 주택도시보증공사(이하 HUG)와 한국주택금융공사(이하 HF)입니다.

HUG는 2023년 2월, HF는 3월에 각각 비슷한 변경 내용을 담은 보증 심사기준 변경을 발표하였습니다.

보증한도는 주택가격에서 선순위채권총액을 차감하여 산정하는데 이번 보증심사 기준 변경의 핵심은 보증 요건의 강화이고 내용은 다음과 같습니다(SGI는 원래 HUG나 HF보다 보증 기준이 더 높았음).

좌=HUG의 변경 심사 기준, 우=HF의 변경 심사 기준

공통적인 변경 사항을 정리해 보면,

• 보증한도 축소 : 원래 주택가격의 100%이던 보증한도(담보인정비율)를 90%로 축소
• 감정평가가격 적용순서 변경 : 주택의 시세가 없을 경우 최우선으로 적용되던 감정평가가격을 최하순위로 변경하였습니다.  종전의 '감정평가가격 최우선 적용'을 악용하여 주택가격을 부풀린 사례가 있었기 때문입니다.
• 감정평가 유효기간 단축 : 종전의 6개월이던 감정평가 가격의 유효기간을 3개월로 단축하였습니다.
• 감정평가 가격 인정비율 축소 : 원래 감정평가된 가격을 주택가격으로 100% 인정하던 것을 연립·다세대주택의 경우 90%로 축소하였습니다.

아파트와 같이 시세가 잘 형성되어 있는 경우에는 "적용 주택 시세=보증금"인 경우는 많지 않기 때문에(시세 대비 전세가율이 보통 높아도 70~80%) 이번 기준 변경이 큰 영향이 없을 것으로 보이나, 아파트 외의 주택의 경우 시세가 없어 공시가격을 주택가격 산정 기준으로 삼는 경우가 많아 영향이 상당할 것으로 보입니다.

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HUG의 변경사항

단독, 다가구, 다중주택의 주택가격 산정 시 적용 순서가 다음과 같이 변경됩니다.

전	후
1순위 : 1년 이내 매매가격 2순위 : 국토교통부 공시가격의 140%	1순위 : 국토교통부 공시가격의 140% 2순위 : 1년 이내의 매매가격

 

HF의 변경사항

주택가격의 산정방법이 전반적으로 변경되었습니다.

주택유형	가격평가 방법(순차적용)
아파트	1. 한국부동산원 또는 KB시세 2. 국토교통부 공시가격의 140%(신설) 3. 분양가격의 90%(원래 100%) 4. 최근 3개월 내 감정평가액
연립, 다세대, 노인복지주택	1. 한국부동산원 또는 KB시세 2. 국토교통부 공시가격의 140%(신설) 3. 최근 3개월 내 감정평가액X90%
단독, 다가구	1. 한국부동산원 시세 2. 국토교통부 공시가격의 140%(신설) 3. 최근 3개월 내 감정평가액
주거용 오피스텔	1. 한국부동산원 또는 KB시세 2. 국세청 고시가액의 140% 3. 최근 6개월 이내 매매가액 4. 국토교통부의 공시가격(토지+건물)의 140% 5. 최근 3개월 이내 감정평가액

또한 감정평가 의뢰 주체가 HF 또는 보증신청인(세입자)에서 HF(한국주택금융공사) 단독으로 변경되었습니다.

 

변경 기준의 시행 시기

신규 보증의 경우에는 2023년 5월 1일부터 적용하고 갱신 보증의 경우 2023년 12월 31일까지는 현행 기준을 적용하여 보증한도를 [ 주택가격의 100%-선순위 채권 총액 ]으로 적용할 수 있습니다.

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